מילון מונחי נדל״ן מסחרי
25 מונחים, כל אחד עם הסבר קצר, דוגמה ושאלות נפוצות.
א
ג
ד
- דמי ניהולService charge / Common Area Maintenance (CAM)דמי ניהול הם תשלום חודשי של השוכר עבור ניהול הבניין, אחזקת השטחים המשותפים ותפעול המערכות המשותפות, כמו ניקיון, שמירה, מעליות ותאורה בשטחים הציבוריים.
- דמי שכירותRentדמי שכירות הם התשלום החודשי שהשוכר משלם לבעלים תמורת השימוש בנכס. בשכירות מסחרית בישראל נוקבים בהם לחודש ולפני מע״מ, ולרוב גם למ״ר ברוטו.
- דמי שכירות שוק מול חוזהEstimated Rental Value (ERV) vs. Passing rentדמי שכירות שוק הם הסכום שהשטח היה מושכר בו היום בשוק החופשי, ודמי שכירות לפי חוזה הם הסכום שהשוכר משלם בפועל לפי החוזה הקיים. הפער ביניהם מראה אם הנכס מושכר מתחת לשוק או מעליו.
ה
- הכנסה תפעולית נטוNet Operating Income (NOI)הכנסה תפעולית נטו היא ההכנסה השנתית מהנכס פחות ההוצאות התפעוליות שהבעלים נושא בהן, לפני החזר הלוואות, לפני פחת ולפני מס הכנסה.
- הצמדה למדדCPI indexationהצמדה למדד היא סעיף בחוזה שקובע שדמי השכירות, או סכום אחר כמו ערבות, מתעדכנים לפי השינוי במדד המחירים לצרכן ממועד שנקבע בחוזה (מדד הבסיס) ועד מועד התשלום.
- השכרה מראשPre-leasingהשכרה מראש היא החלק של נכס בבנייה או בתכנון שכבר יש לו חוזה שכירות חתום, עוד לפני שהבניין מוכן לאכלוס. היא נמדדת באחוזים מהיחידות או מהשטח.
- התאמות לשוכר ותקופת פטורTenant improvements (TI) and rent-free periodהתאמות לשוכר הן עבודות שמבצעים בשטח כדי להתאים אותו לשוכר, כמו מחיצות, מיזוג ותקשורת, כשהבעלים משתתף בעלותן או מבצע אותן. תקופת פטור, שבשוק קוראים לה «גרייס», היא תקופה בתחילת השכירות שבה השוכר לא משלם דמי שכירות.
ח
י
מ
- מחיר מכירה מבוקשAsking priceמחיר מכירה מבוקש הוא הסכום שהבעלים מבקש תמורת מכירת הנכס או היחידה. זה מחיר של קנייה, תשלום חד פעמי, ולא דמי שכירות.
- מינוף ויחס כיסוי חובLoan-to-Value (LTV) and Debt Service Coverage Ratio (DSCR)מינוף (LTV) הוא גובה ההלוואה מחולק בשווי הנכס. יחס כיסוי חוב (DSCR) הוא ההכנסה התפעולית נטו (NOI) השנתית מחולקת בתשלומי ההלוואה השנתיים, קרן וריבית. שני היחסים מראים כמה הנכס עמיד מול החוב שעליו.
- מקדם ברוטוLoad factor / Loss factorמקדם ברוטו הוא היחס בין השטח ברוטו לשטח נטו: כמה מ״ר משלמים על כל מ״ר שבתוך היחידה. מקדם 1.15 אומר שעל כל 100 מ״ר נטו משלמים 115 מ״ר ברוטו.
- משך חוזים ממוצע משוקללWeighted Average Lease Term (WALT)משך חוזים ממוצע משוקלל (WALT — Weighted Average Lease Term) הוא מספר השנים שנותרו בממוצע לחוזי השכירות בנכס, כשכל חוזה משוקלל לפי דמי השכירות שלו או לפי השטח שלו.
ע
ק
ש
- שווי נכסי נקיNet Asset Value (NAV)שווי נכסי נקי (NAV) הוא השווי של כל הנכסים של חברה פחות כל ההתחייבויות שלה, כלומר כמה היה נשאר לבעלי המניות אילו מכרו הכול בשווי הנוכחי ופרעו את החובות. בדרך כלל מציגים אותו גם למניה.
- שטח ברוטו להשכרהGross Leasable Area (GLA)שטח ברוטו להשכרה הוא השטח שעליו השוכר משלם: השטח שבתוך היחידה ועוד החלק היחסי שלו בשטחים המשותפים של הבניין, כמו לובי, מסדרונות ושירותים בקומה.
- שטח נטו להשכרהNet Leasable Area (NLA / NRA)שטח נטו להשכרה הוא השטח שבתוך היחידה ושמשמש רק את השוכר, בלי חלק בשטחים המשותפים של הבניין.
- שיעור היווןCapitalization rate (Cap rate)שיעור היוון הוא ההכנסה התפעולית נטו (NOI) השנתית של נכס מחולקת בשווי שלו או במחיר שלו. הוא עונה על השאלה: כמה אחוזים מהמחיר הנכס מכניס בשנה.
- שיעור תפוסהOccupancy rateשיעור תפוסה הוא החלק של הנכס שמושכר מתוך כל מה שאפשר להשכיר בו, באחוזים. מודדים אותו לפי מספר היחידות או לפי השטח.
ת
- תב״ע ומגרשStatutory plan and plotתב״ע (תוכנית בניין עיר) היא תוכנית סטטוטורית שקובעת מה מותר לבנות בשטח מסוים: יעוד הקרקע, זכויות הבנייה, הגובה ועוד. מגרש הוא יחידת קרקע שהתוכנית מגדירה בתשריט שלה, ולכל מגרש יש מספר בתוך התוכנית.
- תזרים מפעולותFunds From Operations (FFO / AFFO)תזרים מפעולות (FFO — Funds From Operations) הוא הרווח של חברת נדל״ן מניב מהפעילות השוטפת, בלי רווחים או הפסדים משערוך הנכסים ובלי רווח ממכירת נכסים. הוא מראה כמה החברה מרוויחה מהשכרה, רבעון אחרי רבעון.
- תשואה על עלותYield on costתשואה על עלות היא ההכנסה התפעולית נטו (NOI) השנתית הצפויה מנכס אחרי שהוא מושכר ומתייצב, מחולקת בעלות הכוללת של הקמתו או שיפורו: קרקע, בנייה, תכנון, היטלים, מימון והתאמות לשוכרים.