תשואה על עלות

דוגמה

לדוגמה בלבד: הקמת מבנה משרדים עולה 50 מיליון ₪ בסך הכול. אחרי שהוא מושכר במלואו, ה-NOI הצפוי הוא 3.75 מיליון ₪ בשנה.

• התשואה על העלות: 3.75 ÷ 50 = 7.5%.
• אם נכסים דומים נמכרים בשיעור היוון של 6.5%, השווי של הנכס המושלם הוא 3.75 ÷ 0.065 ≈ 57.7 מיליון ₪.
• הפער בין השווי לעלות, כ-7.7 מיליון ₪, הוא הערך שהפרויקט יצר, לפני מסים ועמלות מכירה.

למה זה חשוב

• האם שווה לבנות. אם התשואה על העלות לא גבוהה משיעור ההיוון בשוק, עדיף לקנות נכס קיים מלבנות חדש.
• מרווח ביטחון. ככל שהפער גדול יותר, הפרויקט עומד טוב יותר בעיכובים, בחריגות בעלות או בדמי שכירות נמוכים מהצפוי.
• השבחה. גם בשיפוץ או בהוספת שטח שואלים: כמה NOI נוסף מתקבל על כל שקל שמושקע.

בישראל

חברות נדל״ן מניב בישראל מציגות בדוחות על פרויקטים בהקמה את העלות הצפויה ואת ה-NOI הצפוי, ומהם אפשר לחשב תשואה על עלות. כדאי לבדוק אילו עלויות נכללו, למשל קרקע לפי עלותה המקורית או לפי שוויה היום.