שיעור היוון

דוגמה

לדוגמה בלבד: נכס עם NOI של 1,080,000 ₪ לשנה.

• אם שיעור ההיוון המקובל לנכס כזה הוא 7%, השווי הוא 1,080,000 ÷ 0.07 ≈ 15.4 מיליון ₪.
• אם הנכס מוצע ב-16 מיליון ₪, שיעור ההיוון שגלום במחיר הוא 1,080,000 ÷ 16,000,000 = 6.75%.

למה זה חשוב

• מהכנסה לשווי. זו הדרך המקובלת לתרגם הכנסה של נכס מניב לשווי שלו.
• מחיר הסיכון. נכס עם שוכר חזק וחוזה ארוך נמכר בדרך כלל בשיעור היוון נמוך יותר (מחיר גבוה יותר) מנכס עם שוכרים רבים וחוזים קצרים.
• רגישות. שינוי קטן בשיעור ההיוון משנה את השווי מאוד: באותו נכס, 6.5% במקום 7% מוסיף כ-1.2 מיליון ₪ לשווי.

בישראל

שמאי מקרקעין בישראל מעריכים נכס מניב בעיקר בגישת היוון ההכנסות, לפי תקני הוועדה לתקינה שמאית. שיעור ההיוון נקבע לפי סוג הנכס, מיקומו, איכות השוכרים, משך החוזים ורמת הריבית במשק. חברות נדל״ן מניב מפרטות בדוחות את שיעורי ההיוון ששימשו בהערכות השווי.