דמי שכירות שוק מול חוזה
Estimated Rental Value (ERV) vs. Passing rentעודכן
דמי שכירות שוק הם הסכום שהשטח היה מושכר בו היום בשוק החופשי, ודמי שכירות לפי חוזה הם הסכום שהשוכר משלם בפועל לפי החוזה הקיים. הפער ביניהם מראה אם הנכס מושכר מתחת לשוק או מעליו.
דוגמה
לדוגמה בלבד: שוכר משלם לפי חוזה 70 ₪ למ״ר לחודש על 1,000 מ״ר. משרדים דומים בבניין מושכרים היום ב-80 ₪.
- הפער: 10 ₪ למ״ר, כלומר 10,000 ₪ לחודש ו-120,000 ₪ לשנה.
- אם החוזה מסתיים בעוד שנה, יש לבעלים פוטנציאל להעלות את ההכנסה בחידוש.
- אם המצב הפוך והחוזה גבוה מהשוק, בחידוש ההכנסה עלולה לרדת.
למה זה חשוב
- שווי. שמאי לוקח בחשבון גם את ההכנסה בפועל וגם את הפוטנציאל או הסיכון בחידוש.
- תכנון. הפער, יחד עם מועדי סיום החוזים, מראה מתי ההכנסה צפויה להשתנות.
- משא ומתן. שוכר שיודע שהוא משלם מעל השוק מגיע לחידוש בעמדה חזקה יותר.
בישראל
בעולם מקובל לקרוא לדמי השכירות בשוק ERV ולדמי השכירות לפי החוזה Passing rent. בישראל חברות נדל״ן מניב מציגות לעיתים את דמי השכירות הממוצעים בחוזים שנחתמו בתקופה מול החוזים הקודמים באותו שטח.
איך זה ב-Gadler CRE
ב-Gadler CRE «דמי שכירות» של יחידה הם המבוקשים, «נוכחי לפי חוזה» מוצג לצדם, והפער ביניהם מוצג כ«פער שוק מול חוזה».
מונחים קשורים
שאלות נפוצות
- פער חיובי זה טוב לבעלים?
- בדרך כלל כן. אם השוק משלם יותר מהחוזה, בחידוש או בהחלפת שוכר אפשר להעלות את ההכנסה. אבל זה קורה רק כשהחוזה מסתיים, ולכן בודקים גם מתי.
מקורות
- תקני הוועדה לתקינה שמאית
- דוחות כספיים של חברות נדל״ן מניב בבורסה