מינוף ויחס כיסוי חוב
Loan-to-Value (LTV) and Debt Service Coverage Ratio (DSCR)עודכן
מינוף (LTV) הוא גובה ההלוואה מחולק בשווי הנכס. יחס כיסוי חוב (DSCR) הוא ההכנסה התפעולית נטו (NOI) השנתית מחולקת בתשלומי ההלוואה השנתיים, קרן וריבית. שני היחסים מראים כמה הנכס עמיד מול החוב שעליו.
דוגמה
לדוגמה בלבד: נכס ששווה 20 מיליון ₪, עם הלוואה של 12 מיליון ₪.
- מינוף: 12 ÷ 20 = 60%.
- אם ה-NOI הוא 1.4 מיליון ₪ בשנה ותשלומי ההלוואה הם מיליון ₪ בשנה, יחס כיסוי החוב הוא 1.4 ÷ 1.0 = 1.4. כלומר ההכנסה מכסה את התשלומים פי 1.4.
למה זה חשוב
- עמידות. אם השווי יורד ב-20%, המינוף בדוגמה עולה ל-75%. אם ההכנסה יורדת, יחס הכיסוי מתקרב ל-1, ומתחתיו ההכנסה כבר לא מכסה את התשלומים.
- תנאי ההלוואה. הבנק קובע בהסכם רף למינוף ולכיסוי, ובודק אותו מעת לעת.
- תשואה וסיכון. מינוף גבוה מגדיל את התשואה על ההון כשהכול טוב, ואת ההפסד כשלא.
בישראל
בהסכמי הלוואה בישראל היחסים האלה מופיעים בדרך כלל כ«אמות מידה פיננסיות». גם באג״ח של חברות נדל״ן יש אמות מידה, לרוב ברמת החברה ולא ברמת נכס בודד, למשל יחס חוב לשווי הנכסים או הון עצמי מינימלי.
איך זה ב-Gadler CRE
מינוף ויחס כיסוי חוב עדיין אינם מחושבים ב-Gadler CRE; הם מתוכננים במדדי השוק של הנכס, אחרי שיתווספו פרטי ההלוואות.
מונחים קשורים
שאלות נפוצות
- מה קורה כשהיחסים חוצים את מה שנקבע בהסכם ההלוואה?
- תלוי בהסכם. לרוב זו הפרה של אמת מידה פיננסית, והבנק רשאי לדרוש בטוחות נוספות, פירעון חלקי או במקרים חמורים פירעון מיידי.
מקורות
- הסכמי הלוואה בנקאיים לנדל״ן מניב
- דוחות כספיים של חברות נדל״ן מניב בבורסה