תזרים מפעולות
Funds From Operations (FFO / AFFO)עודכן
תזרים מפעולות (FFO — Funds From Operations) הוא הרווח של חברת נדל״ן מניב מהפעילות השוטפת, בלי רווחים או הפסדים משערוך הנכסים ובלי רווח ממכירת נכסים. הוא מראה כמה החברה מרוויחה מהשכרה, רבעון אחרי רבעון.
דוגמה
לדוגמה בלבד: חברה דיווחה על רווח נקי של 50 מיליון ₪ בשנה. מתוכם 30 מיליון ₪ הם עליית ערך של נכסים בשערוך, שלא נכנסה לקופה.
- בלי השערוך (ובלי המס הנדחה שנרשם בגללו) הרווח מהפעילות השוטפת קרוב יותר ל-20 מיליון ₪, לפני התאמות נוספות שהחברה מפרטת בדוח.
- אם החברה מוציאה עוד 3 מיליון ₪ בשנה על שיפוצים שוטפים, ה-AFFO נמוך עוד יותר.
למה זה חשוב
- יכולת חלוקה. דיבידנד משולם מכסף, לא משערוך. FFO מראה כמה כסף הפעילות מייצרת.
- השוואה בין שנים. השערוך תלוי בשיעורי היוון ובריבית ומשתנה בחדות. FFO יציב יותר ומראה את המגמה בהשכרה.
- תמחור מניה. משקיעים משווים את שווי השוק של החברה ל-FFO, כמו מכפיל רווח.
בישראל
בישראל הדוחות הכספיים ערוכים לפי תקני IFRS, ונכסי נדל״ן להשקעה נמדדים בשווי הוגן, כך שהשערוך עובר דרך הרווח. לכן חברות נדל״ן מניב מציגות FFO בדוח הדירקטוריון, לרוב בשתי גרסאות: לפי הנחיות רשות ניירות ערך ולפי גישת ההנהלה. למרות השם, FFO אינו דוח תזרים המזומנים.
איך זה ב-Gadler CRE
FFO הוא מדד של חברה ציבורית ולא של נכס בודד, ולכן אינו מחושב ב-Gadler CRE; המונח כאן כדי לקרוא דוחות.
מונחים קשורים
שאלות נפוצות
- למה לא מסתכלים פשוט על הרווח הנקי?
- כי בחברות נדל״ן מניב הרווח הנקי כולל שערוך של הנכסים, שיכול לעלות או לרדת בחדות בלי שנכנס או יצא שקל. FFO מוציא את השערוך ומראה את הרווח מההשכרה.
- מה ההבדל בין FFO ל-AFFO?
- AFFO מוריד מה-FFO גם הוצאות קבועות שנדרשות כדי לשמור על הנכסים, כמו שיפוצים שוטפים והתאמות לשוכרים. הוא קרוב יותר לכסף שבאמת אפשר לחלק.
מקורות
- דוחות כספיים של חברות נדל״ן מניב בבורסה
- הנחיות רשות ניירות ערך לגילוי FFO