ברוטו, נטו ומקדם ברוטו בישראל

בשוק המשרדים בישראל מקובל לנקוב בדמי שכירות למ״ר ברוטו. מי שמשווה הצעות לפי המחיר למ״ר בלבד עלול לגלות שהמשרד הזול יותר עולה בפועל יותר, ושהשטח שקיבל קטן ממה שחשב. הסיבה היא הפער בין ברוטו לנטו, והמספר שמתאר אותו: מקדם הברוטו.

שלושה מושגים

שטח נטו הוא השטח שבתוך היחידה ושמשמש רק את השוכר: החדרים, המסדרונות הפנימיים, המטבחון. זה השטח שבו מתכננים עמדות עבודה וחדרי ישיבות.

שטח ברוטו הוא השטח הנטו ועוד החלק היחסי של היחידה בשטחים המשותפים של הבניין: לובי הכניסה, המסדרונות בקומה, השירותים המשותפים, חדרי המדרגות ולפעמים גם חדרי מכונות. על השטח הזה משלמים דמי שכירות, ובדרך כלל גם דמי ניהול.

מקדם ברוטו (נקרא גם «יחס העמסה» או «יחס ברוטו-נטו») הוא היחס בין השניים: ברוטו חלקי נטו. מקדם 1.2 אומר שעל כל 100 מ״ר שבתוך היחידה משלמים 120 מ״ר.

דוגמה: שתי הצעות

נניח, לדוגמה בלבד, ששוכר צריך כ-500 מ״ר נטו ומקבל שתי הצעות:

• בניין א׳: 75 ₪ למ״ר ברוטו, מקדם 1.25. השטח ברוטו: 500 × 1.25 = 625 מ״ר. דמי שכירות: 625 × 75 = 46,875 ₪ לחודש.
• בניין ב׳: 80 ₪ למ״ר ברוטו, מקדם 1.12. השטח ברוטו: 500 × 1.12 = 560 מ״ר. דמי שכירות: 560 × 80 = 44,800 ₪ לחודש.

הבניין שנראה יקר יותר למ״ר זול יותר בכ-2,000 ₪ לחודש לאותו שטח שמיש. אם דמי הניהול מחושבים גם הם לפי ברוטו, הפער גדל עוד. לכן הדרך הנכונה להשוות היא לפי העלות לכל מ״ר נטו: בבניין א׳ כ-93.8 ₪, ובבניין ב׳ 89.6 ₪.

שתי שפות לאותו פער

אחד הבלבולים הנפוצים הוא שאותו פער מתואר בשתי דרכים, והן אינן הפוכות זו לזו.

• תוספת על הנטו: כמה מוסיפים לנטו כדי להגיע לברוטו. ביחידה של 849 מ״ר נטו ו-976 מ״ר ברוטו, התוספת היא 127 ÷ 849, כ-15%.
• חלק מהברוטו: כמה מהשטח שמשלמים עליו אינו בתוך היחידה. באותה יחידה זה 127 ÷ 976, כ-13%. בעולם קוראים לזה לעיתים לוס פקטור.

בשטח בישראל קוראים לפער הזה לרוב «העמסה», ו«העמסה של 15%» יכולה להתכוון לכל אחת משתי הדרכים.

מי שאומר «15%» ומי שאומר «13%» יכולים לתאר בדיוק את אותו בניין. כשמישהו נוקב באחוז, שואלים אחוז ממה. הדרך הבטוחה ביותר היא לדבר במקדם (1.15) או לבקש את שני השטחים במ״ר.

למה המקדם שונה מבניין לבניין

המקדם תלוי בתכנון הבניין ובהחלטות של הבעלים:

• גודל הקומה ומבנה הליבה. בקומה קטנה, הליבה (מעליות, מדרגות, שירותים) תופסת חלק גדול יותר מהשטח.
• לובי ושטחים ציבוריים. לובי גדול ומפואר, מרפסות משותפות או חדרי כושר לדיירים מגדילים את השטח המשותף.
• שוכר אחד או רבים. שוכר של קומה שלמה משתמש לבד במסדרון הקומה, ולפעמים הוא נספר לו בנטו. בקומה מפוצלת המסדרון משותף.
• שיטת החלוקה. איך מחלקים את השטח המשותף בין השוכרים: לפי שטח, לפי קומה או בשיטה אחרת. זה נקבע בחוזה ובתשריט המדידה.

אין בישראל הגדרה אחת שמחייבת את כל הבניינים. לכן שני בניינים יכולים להציג מקדמים שונים גם כשהם דומים מאוד בפועל.

מה לבדוק לפני שחותמים

• לבקש את שני המספרים. שטח נטו ושטח ברוטו, במ״ר, בכתב.
• לבקש את תשריט המדידה. הוא מראה איך נמדד הנטו (מהצד הפנימי של הקירות, עד מחצית קיר משותף וכו׳) ואיך חולק השטח המשותף.
• לבדוק את דמי הניהול. אם הם למ״ר ברוטו, המקדם משפיע עליהם באותה מידה.
• להשוות לפי עלות למ״ר נטו. זה המספר שמראה כמה עולה כל מ״ר שבאמת משתמשים בו.
• לזכור את הארנונה. הרשות המקומית מודדת לפי ההגדרות בצו הארנונה, והשטח לחיוב יכול להיות שונה גם מהנטו וגם מהברוטו שבחוזה.

מה זה אומר לבעלים

גם לבעלים יש אינטרס בשקיפות. שוכר שמגלה אחרי החתימה שהשטח קטן ממה שחשב הוא שוכר שלא יאריך. הצגה ברורה של נטו, ברוטו ומקדם, יחד עם תשריט מדידה מסודר, מקצרת את המשא ומתן ומונעת מחלוקות בהמשך. בבניין עם מקדם גבוה, כדאי להסביר מה השוכר מקבל תמורתו: לובי, שירותים, חניה למבקרים או מתקנים משותפים.

בקצרה

המחיר למ״ר ברוטו הוא רק חצי מהסיפור. כדי להשוות הצעות, כופלים את הנטו שצריך במקדם ובמחיר, מוסיפים דמי ניהול, ומשווים את העלות לכל מ״ר נטו. וכשמישהו אומר «אחוז», שואלים: אחוז ממה.